Объединение двух земельных участков в один: межевой план и порядок оформления

Собственники объединяют участки, чтобы увеличить территорию для строительства дома, оформить единый двор, разместить хозяйственные постройки, проложить коммуникации или упростить дальнейшую продажу недвижимости.

Однако объединить любые два участка в один нельзя. Перед началом работ необходимо проверить их смежность, категорию земель, вид разрешенного использования, сведения ЕГРН и состав собственников.

В статье разберем, как объединить земельные участки, какие условия нужно соблюсти, зачем нужен межевой план при объединении участков, какие документы подготовить и от чего зависит стоимость кадастрового объединения в Калининграде.

Что такое кадастровое объединение участков

Кадастровое объединение — это образование одного нового земельного участка из двух или нескольких смежных участков. После внесения сведений в ЕГРН исходные участки прекращают существование как самостоятельные объекты, а вместо них появляется единый участок с новым кадастровым номером.

Объединение меняет кадастровую структуру недвижимости, но само по себе не определяет права собственности. Если исходные участки принадлежали одному собственнику, право оформляется на образованный объект в установленном порядке. Если собственников несколько, необходимо заранее определить их права и доли.

Когда можно объединить два участка в один

Возможность объединения зависит от характеристик земельных участков и документов на них. Основное условие — участки должны быть смежными, то есть иметь общую границу. Простого расположения рядом через дорогу, проезд или чужую территорию недостаточно.

Перед началом кадастровых работ проверяют:

• есть ли у участков общая граница;
• поставлены ли исходные участки на кадастровый учет;
• уточнены ли их границы;
• совпадают ли сведения ЕГРН с фактической ситуацией;
• совместимы ли категория земель и вид разрешенного использования;
• одинаков ли территориальный режим участков;
• нет ли ареста, залога или иных ограничений;
• кто является собственником каждого участка;
• не относится ли часть территории к землям общего пользования;
• не нарушаются ли требования к минимальному и максимальному размеру участка.

Кому должны принадлежать объединяемые участки

Наиболее простая ситуация возникает, когда оба участка принадлежат одному собственнику на одном и том же праве. Например, владелец приобрел соседнюю землю и хочет создать единый объект для строительства дома.

Если участки принадлежат разным лицам, предварительно необходимо определить, кто будет собственником образованного участка и в каких долях. В некоторых случаях сначала оформляется переход права, долевая собственность или другой юридический механизм.

Особое внимание уделяется ситуациям, когда:

• один участок принадлежит супругам, а другой — одному из них;
• участки находятся в общей долевой собственности;
• один из объектов приобретен по наследству;
• на одном участке зарегистрирована ипотека;
• право собственности оформлено на разных членов семьи;
• один из участков имеет неуточненные права или спорный статус.

Кадастровый инженер проверяет техническую возможность объединения, но вопросы перехода права, согласия супругов, наследства и распределения долей могут потребовать участия нотариуса или юриста.

Какие документы нужны для объединения участков

Для предварительного расчета достаточно кадастровых номеров и адресов обоих объектов. Полный комплект документов определяется после проверки сведений ЕГРН и правовой ситуации.

Обычно подготавливают:

• паспорта собственников;
• кадастровые номера исходных участков;
• актуальные выписки из ЕГРН;
• документы, подтверждающие права собственности;
• договоры купли-продажи, дарения или свидетельства о наследстве;
• старые межевые планы, если они сохранились;
• согласие всех собственников;
• доверенность представителя;
• сведения об ограничениях и обременениях;
• схему расположения участков при необходимости.

Если границы исходных участков не уточнены или пересекаются, сначала может потребоваться их межевание и исправление кадастровых сведений. Объединять проблемные объекты без предварительной проверки рискованно.

Межевой план при объединении участков

Межевой план при объединении участков подготавливает кадастровый инженер. В документе описывается образование нового земельного участка, его площадь, конфигурация, координаты границ и связь с исходными объектами.

В межевом плане отражаются:

• сведения об исходных земельных участках;
• кадастровые номера объединяемых объектов;
• адрес и характеристики территории;
• площадь образуемого участка;
• координаты новых поворотных точек;
• схема расположения нового объекта;
• сведения о смежных участках;
• результаты геодезических измерений;
• описание выполненных кадастровых работ;
• заключение кадастрового инженера при необходимости.

Внутренняя граница между исходными участками в новом контуре не сохраняется. Внешняя граница объединенной территории описывается координатами всех ее поворотных точек.

Подробнее о подготовке кадастрового документа можно узнать на странице «Межевой план земельного участка».

Как проходит объединение земельных участков

Процедура начинается с проверки исходных объектов и заканчивается внесением сведений о новом участке в ЕГРН.

Нужно ли межевание перед объединением

Если границы исходных участков уже установлены, не пересекаются и соответствуют фактической территории, отдельное повторное межевание может не потребоваться. Однако специалист все равно проверяет координаты и документы перед подготовкой межевого плана.

Дополнительные кадастровые работы необходимы, если:

• границы одного или обоих участков не уточнены;
• кадастровые контуры пересекаются;
• фактический забор не совпадает с ЕГРН;
• площадь в документах отличается от сведений реестра;
• участки имеют разные или несовместимые характеристики;
• один из участков был образован по старой схеме;
• обнаружена реестровая или кадастровая ошибка;
• границы земель общего пользования определены неточно.

В таком случае сначала уточняются исходные границы, а затем подготавливается межевой план на образование единого участка.

Объединение участков с разными видами использования

При объединении необходимо проверить не только общую границу, но и правовой режим земли. Если участки имеют разные категории или виды разрешенного использования, объединение может быть ограничено или потребовать предварительного изменения характеристик.

Например, нужно отдельно проверить:

• земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения;
• участок под ИЖС и участок с иным назначением;
• земли садоводства и территории общего пользования;
• наличие охранных зон и сервитутов;
• соответствие будущего участка градостроительным требованиям.

Кадастровый инженер определяет возможность оформления с точки зрения кадастровых характеристик. Если требуется изменить вид разрешенного использования или категорию земель, это отдельная административная процедура.

Объединение участков для строительства дома

Собственники часто объединяют участки, чтобы увеличить площадь территории под строительство. Это позволяет свободнее разместить дом, гараж, хозяйственные постройки, подъезд и инженерные сети.

До объединения и проектирования необходимо проверить:

• границы обоих исходных участков;
• положение домов, заборов и других объектов;
• категорию земель и вид разрешенного использования;
• градостроительные ограничения;
• наличие подъезда к будущему единому участку;
• охранные зоны коммуникаций;
• необходимость топографической съемки;
• соблюдение отступов от внешних границ.

После объединения общая граница между участками исчезает, но внешние границы нового объекта становятся основой для дальнейшего проектирования и строительства.

Объединение земельных участков и схема расположения

Схема расположения участка помогает показать, как будущий единый объект находится относительно кадастрового квартала, дорог, соседних территорий и земель общего пользования.

Она может понадобиться, если:

• участки имеют сложную конфигурацию;
• требуется предварительно обосновать расположение нового объекта;
• один из участков имеет неуточненные границы;
• объединение связано с перераспределением земли;
• нужно подготовить графический материал для согласования.

Схема не заменяет межевой план, но может использоваться как дополнительный материал. Подробнее о ее подготовке можно узнать на странице «Схема расположения земельного участка».

Чем объединение отличается от раздела и перераспределения

Эти процедуры часто путают, хотя результат у них разный.

Если вам требуется не объединить, а разделить землю, необходимо выполнять другой вид кадастровых работ. Подробнее об этом можно узнать в статье «Раздел земельного участка».

Если планируется присоединить часть муниципальной или смежной территории, может потребоваться перераспределение. Об этом рассказываем в материале «Перераспределение земельных участков».

Как проверить участки перед объединением

До обращения к кадастровому инженеру желательно проверить оба объекта по кадастровым номерам. Это позволит заранее выявить обстоятельства, которые могут повлиять на срок и стоимость работ.

Проверяются:

• площадь и адрес каждого участка;
• наличие координат границ;
• общая граница между объектами;
• пересечения с соседними участками;
• кадастровые ограничения и обременения;
• правообладатели и доли собственности;
• категория земель и вид разрешенного использования;
• фактическое расположение заборов и построек.

Проверить исходные объекты можно по кадастровым номерам. Подробнее о таком порядке анализа рассказываем в статье «Межевание участка по кадастровому номеру».

Объединение земельных участков: цена в Калининграде

Объединение земельных участков: цена зависит от количества объектов, состояния границ и сложности оформления. Простое объединение двух смежных участков с одинаковым собственником обычно требует меньшего объема работ, чем ситуация с пересечениями, разными правообладателями и неуточненными границами.

Для предварительного расчета сообщите кадастровые номера обоих участков, их адрес и цель объединения. После проверки специалист определит, достаточно ли подготовки межевого плана или потребуется сначала уточнить исходные границы.

Как заказать объединение участков в Калининграде

Для обращения подготовьте кадастровые номера, адреса и документы на исходные объекты. Укажите, принадлежат ли участки одному собственнику и планируется ли строительство, продажа или другое использование объединенной территории.

Региональное Кадастровое Агентство выполняет кадастровое объединение участков в Калининграде и Калининградской области. Специалисты проверяют смежность объектов, границы, права собственности и подготавливают межевой план для образования единого участка.

Если в ходе проверки обнаружатся пересечения, неуточненные границы или другие ограничения, мы определим дальнейший порядок работ и необходимые документы.